ゲストはSMBC日興証券・鳥井裕史さん。東証REIT指数、JーREITのNAV倍率のグラフ紹介。実物の不動産を取得するよりもREITを買収したほうが割安で不動産ポートフォリオを取得できる。REITは買収リスクを回避したいため、資本効率改善、分配金の維持だけでなく、増配期待をもたらす、インフレ率や長期金利上昇を上回る分配金、成長目標を具体的に掲げ始めスタンダードになっている。今後の見通しとして、長期金利が2％超えてきたがさらなる増配期待が継続的にもてるかが重要ポイント。金融コスト上昇を上回るオフィスなどの賃料上昇、物件取得に寄る継続的な増配が期待できるかどうかになる。注目はオフィスと物流施設。建築コスト高騰で新規開発が難しい中で需要は力強い。コロナ禍で減らしすぎたオフィススペースをもとに戻す動き、オフィス拡張の動き、人手不足の中採用を有利に進めるため立地の良いオフィスにする動きがある。JーREITの主なオフィス銘柄として日本ビルファンド、ジャパンリアル・エステイト、日本プライムリアルティ等がある。物流施設の市場について、大型マルチテナント型物流施設の空室率と受給のグラフの紹介。主な物流施設銘柄は日本プロロジスリート、GLP、三井不動産ロジスティクスパーク、三菱地所物流リート。東証REITは2000～2100ポイントを想定していると解説した。注意点として、金利上昇はある程度織り込み済みだが、ただ想定外の金利上昇、支払いリスクの増加、要求利回りの上昇を通じてREITがマイナスになる。穏やかな金利上昇ならいいが、引き続き注視したい。投資は自己責任でお願いします。