ピクテ・ジャパンの大槻奈那氏が解説。マンション価格はリーマンショック後に上昇が始まり、株価と連動している。3か月前の日経平均と全国のマンション価格指数を比べると、相関の強さを示す決定係数が0．9を上回るほどになっている。ここ最近はマンション価格はまだ上昇しているが、株価の勢いには追いついていない。伸びが鈍化している要因として考えられる理由は、住宅ローン金利、金融機関の貸出態度、海外の買い手動向、買い手のマインド変化の4つ。昨年の半ばぐらいから住宅ローン金利の上昇が顕著だが、主因とは考えられない。日本の地価は住宅ローン金利とマイナスの相関があるが、株価やマネーの量との関係は大きなプラスとなっている。金利の上昇がインフレを表すのであれば、マンション価格も上がると考えて買われても自然な動きのため、要因はこれだけではないだろう。住宅金融支援機構の去年の7－9月のアンケート調査を見ると、金融機関の71．1％が新規の住宅ローンに積極的で、残りのほぼ全行が現状維持。また金融機関の88．1％が変動金利型で40年以上のローンを提供。住宅ローンの取り扱いは積極的に見えるが、足元で26年度の日銀の考査でどこを見るかという要点では、不動産融資や住宅ローンを集中点検すると出ている。当局も住宅価格の上昇に注意を向けており、これに敏感に反応して銀行も融資を慎重にしている可能性はある。
個人まで含めた外国人投資家のデータは取りづらいが、機関投資家については日本の不動産業への直接投資が25年の4Qに記録的に資金流出超過になっている。純投資額は変動が大きく、価格が上昇しているため一時的に現金化したという売り越し超なのかもしれず、もう少し傾向を見る必要がある。買い手のマインド変化が一番大きい要因の可能性がある。首都圏では夫婦合算のペアローンが住宅ローン利用者の3割に上っているというデータもあり、警戒感が高まっている。背景には、これまでの物件価格の上昇で首都圏平均マンション価格が平均年収の20倍前後になっており、買い控えが起こりかけているという感じもする。不動産全体の価格が下落ということになると、フェーズが変わり深刻になってくる。先週の日経新聞の記事にも、企業が保有不動産の価格をイメージするようになってきたという内容があった。下落することになると、企業が保有不動産を担保に入れている場合などは資金調達が難しくなり、企業価値事態にも下方向に影響があるかもしれない。個人では、価格の上昇が緩やかになってくれば、将来プランや返済リスクを冷静に考えて決めるなどの選択肢も出てくるだろう。