テーマ「軟調J-REIT 底打ちで上昇へ？」。岡三証券・並木幹郎の解説。賃貸不動産の利益を投資家に分配する金融商品J-REIT。東証REIT指数は2025年は約2割の大幅上昇となったが、今年1月中旬に約2080ポイントピークアウトし、6月上旬にかけて下落トレンドとなった。主に財政悪化懸念の広がりに加え、日銀の金融政策がビハインドザカーブに陥るリスクが意識され長期金利が上昇したこと、中東情勢が緊迫化したこと、インフレ懸念が嫌気されたためと思われる。6月中旬以降は下値を切り上げる形で上昇しており、東証REIT指数は底入れしたとの見方が多くなっている。7月末の日米協調介入やベッセント財務長官の発言から日銀の早期利上げ観測が台頭したこともあり、足元は再び軟調1800ポイント程度で推移している。今後上昇に転じるとの予想の理由に不動産ファンダメンタルズが良好なことが挙げられる。26年7月の東京都心5区の市況は平均空室率が1.95％まで低下し、平均賃料単価は2万3287円と30カ月連続で上昇。賃料が増加している一方で、金利上昇を背景に支払利息も増加している。平均利子率は上昇し、J-REIT全体の支払利息も半年間で500億円を超えるなど増加傾向にある。J-REITでは賃貸事業利益の増加分で支払利息の増加分を賄えるかが業績を左右する。賃貸事業利益の増加分で支払利息の増加分をカバーできていると考えている。支払利息の増加分の懸念はあるものの、J-REITの業績は期待できる。
岡三証券・並木幹郎の解説。J-REITの分配金の増減率は前年同期比でプラスを維持。コロナ禍以降のJ-REITの分配金成長率を見ると、コロナ禍の2020年下期にマイナスになっただけ。25年下期の実績が前年同期比で＋9.6％と大幅増となった。26年上期は＋7.2％、下期は＋3.0％とプラスを維持するとみられる。金利上昇懸念から直近の市場価格が調整した結果、J-REITの予想分配金利回りは8月7日時点で5.04％。コロナ禍でテレワークが急速に浸透し、一時はオフィス不要論も飛び出したが、現在はテレワークを使いながら従業員のオフィス出社を促している。優秀な人材確保、従業員のエンゲージメントを背景に好立地、ハイスペックのオフィスに対するニーズは高まっている。
岡三証券・並木幹郎の解説。オフィスセクターにおいて並木が注目する銘柄は日本ビルファンド。三井不動産がメインスポンサーとなっているオフィス特化型REITで、東京都心の大型オフィスを投資対象としている。取得価格は69物件、約1.6兆円。時価総額は約1.1兆円とJ-REIT市場では最大の銘柄となっている。大規模オフィスの新規取得に積極的である一方、資産入れ替えによるポートフォリオや利回りの改善を図っている。日本ビルファンドの投資口価格は6月上旬をボトムに7月29日に約4カ月ぶりに14万円台を回復した。その後、日銀の早期利上げ観測の台頭や金利高からやや軟調に推移している。一部の物件で入退去が見込まれるものの、賃料増加に対する期待感があり、成長戦略に対する信用度も高く投資口価格の戻りは期待できる。26年6月期決算では継続的に賃料増額改定が進展していることが確認されたことはポジティブと思われる。各社の投資判断は東海東京インテリジェンス・ラボはOutperform、ゴールドマン・サックス証券は売り推奨。J-REITの本業は好調を維持しているが、日米の金融政策の動きや中東情勢の先行き、11月の中間選挙など外部環境の変化が不動産投資に影響することもある。さらに日銀が9月に利上げをした場合、利上げフェーズが3カ月ごとになると考えられ、次回の利上げが12月会合になるとの見方が広がれば再び金利上昇リスクも意識される。