ドイチェ・アセット・マネジメントの小夫孝一郎の解説。機関投資家やファンドが投資するのは商業不動産で分譲マンションは含まれていない。商業不動産の主な投資対象はオフィスビルや商業施設などで市場規模は分譲マンション市場の数倍大きいとの報道もある。商業不動産市場は活況。過去18年の国内商業不動産売買取引額はリーマン・ショック以来、順調に回復していて昨年1年間は取引額7兆円台で過去最高となった。特に外資系によるファンドや投資家の投資額も2兆円で過去最高。過去1年の取引額を世界でランキングすると東京はニューヨークに次いで世界2位の取引額。過去3年間、東京は世界1～2位を維持し続けている。クロスボーダー取引の割合が東京は33％で、ヨーロッパの都市より低いがアメリカの都市と比べると非常に高い数字となっていて、東京は世界から投資資金が集まる有望な市場となっている。賃貸マンション1棟丸ごと1つの会社が保有している形態のビジネスモデルが存在するのは世界でも数カ国のみで、アジアでは日本が唯一の国となっている。東京のオフィス空室率は1％台となっていて、世界で最もタイトな一番強い市場となっている。大阪も東京に次ぐ水準となっている。日本の不動産は事業会社が保有している物件の割合が高く、市場の証券化が進みきれてないとも言われている。優良な商業不動産の物件が徐々に投資市場に出てきているのも人気の理由となっている。
ドイチェ・アセット・マネジメントの小夫孝一郎の解説。企業側が不動産を売却している理由は儲かるから。近年は株主からの突き上げもあり、中核事業ではない不動産を本業から切り離す動きも見られる。電鉄会社や大手ビル会社、大手自動車会社の本社ビルが1000億～数千億円規模の優良な企業の不動産が海外の投資家や不動産ファンドに売却される事例が相次いでいる。円安は個人投資家が分譲マンションを買う時には注目されているが、機関投資家は円安を材料視しておらず、あくまで利回り重視で見ている人がほとんど。一番の懸念は長期金利の上昇。金利が上がるとREITの投資口価格は下落する相関関係が見られる。長期金利の上昇局面ではREITや実物不動産価格についても上値が重い展開が続くと予想される。長期的に見ると不動産という資産はインフレ環境下では賃料の上昇を通じて不動産価格も上昇しやすい側面がある。REITの投資口価格は持ち直す兆しも出てきている。