空き家の問題が増えている一方で、東京23区のファミリータイプ賃貸物件の平均賃料は、この5年で約10万円も跳ね上がり、過去最高の26万円を突破。誠不動産の鈴木誠氏に高騰が続く都内の賃貸を案内してもらう。練馬区の光が丘駅から徒歩12分の物件は、築33年で広さ41平方メートル、リノベーション済みの1DK。家賃は12万5000円で、2020年の8万5000円から跳ね上がっている。なぜ家賃が高騰しているのか？ライフルホームズ総研フェローの中山登志朗氏は「コロナ禍で郊外に転出する傾向が非常に増えた。コロナ明けから人が戻ってくるという状況になったが、それによって賃料は上がり続けてしまった。まだ上がる方向に推移している」と見解を述べた。東京へ人が集まり続け、住宅の供給が不足しているという。鈴木氏は「新築は大体毎年1万戸できているが、東京は毎年入ってくる人が転入超過で6～7万人いる。物件が少ないので完全争奪戦」だと語った。続いてやってきたのは、世田谷区・上野毛駅から徒歩11分の物件。築4年、約51平方メートルの2LDKで、家賃は23万1500円。2022年の新築時は21万2000円だったという。最後に向かったのは、品川駅から徒歩13分の物件。完成したばかりの最新免震タワーマンションで、フィットネスルームやワークラウンジなど、豪華設備が併設されている。約60平方メートルの2LDKで、家賃は58万円。昔は60万円でもっと広い物件が主流だったという。家賃の高騰はいつまで続くのか？

倒壊寸前、超危険な空き家を調査。住宅不足を改善した“昭和の秘策”が、空き家問題の原因に！？本日は「都内の家賃高騰が止まらない！？＆都会のど真ん中空き家の現状、昭和から紐解く日本全国住宅問題SP」。

タイトルロゴが表示された。

家賃の値上げを抑えることはできるのか？中山登志朗氏の回答は、普通借家契約の場合は、借主が希望すれば契約期間満了後も更新できるため、値下げの交渉が可能。一方定期借家契約は、期間を限定した賃貸契約で、期間満了後は契約が終了するため、再契約の際に値上げされた賃料を飲めなければ出ていくしかないという。実際にどう交渉すれば良いか？弁護士の結城東輝氏の回答は、前提として普通借家契約の場合は一方的に賃料を上げることができず、双方の合意が必要だとのこと。交渉が決裂したら最終的には裁判となる可能性もゼロではないが、最近はAIに訴状を作成させて弁護士を使わず本人訴訟するケースも増えてきているという。家賃の値上げは今後も続くのか？中山氏の回答は「あがり続けることは基本的にない」。上がるほど借り手が減るので、ある程度のところで止まるという。しかし利便性の高いところは高額でも借り手がつくので、簡単に値下がるわけではないとのこと。賃貸と購入どちらが良い？中山氏の回答は「購入」。賃貸はいくら払っても自分のものにはならないため。「団体信用生命保険」は、住宅ローン返済中に契約者が死亡した場合などに、保険金でローンの残高がゼロになる。

全国で900万戸を超え、大きな社会問題となっている空き家。大阪・寝屋川市では7月から“空き家税”の導入を可決するなど新たな動きも出てきているが、なぜ空き家は減らないのか？

宅地建物取引士の葛生貴昭氏と共に、都会のど真ん中空き家の現状を調査。まずは葛飾区の、再建築不可のボロボロな空き家アパート。昭和40年代に建築され、約10年前から空き家の状態になっている。壁の崩落や柱の露出が見られ、換気用のパイプが外れてぶら下がっていた。昭和40年代の耐震基準のため、柱なども弱っており、地震で倒壊してしまう可能性があるという。階段は危険な状態のため、1階の部屋の中へ。雨漏りで2階の床が抜けて雨が落ちてきており、下の畳は腐って黒く変色していた。なぜ約10年も放置されていたのか？所有者が別のところに住んでおり、家族の病気などをケアしている間に放置されてしまったとのこと。前面道路が建築基準法上の道路ではないため、建て替えができない再建築不可の物件で買い手がつかず、処分が進まないという。

空き家の数が全国2位の大阪にも、外壁が崩落した倒壊寸前の超危険な空き家が。生野区に向かうと、多くの車が行き交う大通り沿いにある、木造3階建てのボロボロ空き家が現れた。外壁が崩れ、木材や骨組みが露出している。柱は半分以上朽ちており、いつ倒壊してもおかしくないと思われた。空き家の前にはがれきが散乱し、バリケードはあるものの歩行者にも危険な状態。いつからこの状態になったのか？近隣住民によると、元は商店だったが家主が亡くなり、空き家になったという。Googleストリートビューの2010年の写真では商店を経営していた様子が伺えた。今年5月には、台風で外壁や建材の一部が崩壊し危険だったため、消防隊員らが放水を行い、壁を落としたという。なぜ放置されているのか？元の所有者が相続放棄をし、誰も相続人がいない状態だが、親族に財政権が残っている可能性があり、行政も手を出しにくい状況だという。相続権と財産権の違いとは？スタジオで解説。

相続放棄したのに財産権が残る可能性とは？結城東輝氏は「まず、相続を完全に放棄しきっているかどうかは調べ尽くさないとわからない。どこかに誰かが相続人として残っているかもしれない」と話した。所有者不明の空き家は今後どうすれば良い？葛生氏は「欠陥だと思うのは、登記簿とかに放棄しましたと書いてくれればいいのに、最後の所有者が乗ってるだけ」だと語った。結城東輝氏は「行政の側からしたらそんな土地がめちゃくちゃあって全部やるんですかってなる。行政としても仕事をこれ以上増やしたくないんだと思います」と見解を示した。

昭和100年、変わりゆく住宅問題を紐解いていく。終戦後の昭和中期、この頃の住宅問題は“住宅不足”。全国で約420万戸の住宅が不足しており、昭和の住宅政策3本柱と呼ばれる制度が確立された。そのうちの1つが、個人向け低金利のローンで支援する「住宅金融公庫」。今は最長で50年のローンもあるが、当時は5～15年くらいで物件が分譲されていたという。しかし、低所得者向けの住宅を自治体が国の補助で供給する「公営住宅」は供給が追いつかず、一世帯一住宅の理想とは程遠い状態となっていた。そんな人々の受け皿の1つとなったのが「日本住宅公団」、いわゆる“団地”。中所得層向けの集合住宅を供給した。当時では画期的だった水洗トイレや浴室、ダイニングキッチンなども備えられ、生活スタイルは一変した。当時話題になった住宅が“ミゼットハウス”。大人気の秘密は、驚きの建築時間と価格だった。

手狭になった住宅問題を解決するため、昭和時代に誕生した「ミゼットハウス」は、3時間という建築時間の短さ・6畳で11万8000円と抑えられた価格設定で爆発的にヒット。また、昭和40年に東京都・神宮前に誕生した「コープオリンピア」の最高分譲価格は約1億円と、非常に高い金額で分譲された。人々の関心が質の向上へシフトしたこの頃、サラリーマン月収が昭和40年に約3万円・昭和45年に約6万円・昭和50年に約13万円と増加したことも相まってマイホームブームが加速し、庭付き一戸建てが夢のマイホームと呼ばれるようになった。昭和42年には、八王子・めじろ台駅前の土地（1坪約5万円（現在の換算で約25万円））を購入するため、分譲地の販売会場に寝泊まりして開始を待つ人が溢れるといったことも。更にマイホームブームを後押ししたのは、昭和48年に創設された「住宅用地特例」。これは、土地の固定資産税の負担を減らすための制度で、当時の急激な地価高騰に伴う税負担上昇を抑えるために導入され、同年には住宅数が世帯数を上回り、「住宅不足」が改善された。しかし今度は土地高騰が問題となり、首都圏の新築マンション平均価格は昭和50年（1975年）に1530万円・平成2年（1990年）に6123万円と、15年で約4倍に高騰し、住宅ローン金利（都市銀行変動金利の中央値）も平成2年は8.5％と高水準になった。それでも人々は首都圏を中心に土地やマンションを買い求め、都市部への人口一極集中も加速。そんな中で起きた「バブル崩壊」をきっかけに家余りの時代へ突入し、今度は空き家問題が深刻化した。

平成2年頃から始まったバブル崩壊以降、住宅価格は徐々に下落し、住宅ローン金利（都市銀行変動金利の中央値）も平成2年の8.5％から平成10年には2.5％となった。そして、令和の今も様々な住宅問題が。ライフルホームズ総研フェロー・中山登志朗によると、令和において一番深刻な住宅問題が家余りであり、現在は約900万戸が余っているという。しかし、そんな中でも円安・コスト高などによる住宅価格の上昇は続いており、東京都23区の新築マンション平均価格は令和5年以降1億円を突破した。そして、住宅ローン金利（都市銀行変動金利の中央値）は平成7年（1995年）以降2.5％の水準を推移してきたが、日本銀行が先月18日、政策金利を31年ぶりの水準である1.25％に引き上げることを決定。これにより住宅ローンがどう変化するのか、スタジオで解説する。

「昭和から紐解く令和の住宅問題」のトピックについてスタジオトーク。竹山は当時のミゼットハウスについて話し、眞鍋は昭和時代中期にあった土地の争奪戦の映像に衝撃を受けたとコメント。中山曰く、少子高齢化によって家余りが深刻化する一方、新築志向が残っているため住宅は増え続けているとのこと。

金利上昇による住宅ローンへの影響を解説。先月18日以降、政策金利が1.25％に引き上げられた。変動金利における現在の適用金利は1.2％程度だが、市場金利や経済情勢に合わせて適用される金利が変動する特徴を持つ。一方、固定金利における現在の適用金利は4.1％程度で、借入時に決めた期間中は金利が変わらない。現在の適用金利で「5000万円の住宅を頭金なし・全額借入で購入した場合」を考えると、変動金利の毎月返済額は約14.5万円・固定金利の毎月返済額は約22.4万円となる。固定金利は長期金利と連動しており、現在の長期金利は3％を超えて上昇しているため、返済額に大きな差が出る。中山曰く、変動金利が不利になるのは適用金利（現在約1.2％）が現在の固定金利の適用金利・約4.1％を超える時であるため、途中で買い換える（完済を目指していない）場合は、現状有利な変動金利が向いているとのこと。

住宅問題を解決する考え方として、たけしはリフォームをもっと取り入れるべきだと話した。